Хиляди двойки живеят без брак, понякога с десетилетия, като през това време придобиват имоти. Често двамата живеят в жилище собственост на единия и когато той почине, преживелият партньор няма никакви права върху имота, в който с години е живял.

Такава беше практиката на Върховния касационен съд (ВКС).

Но на 17 декември 2025 г. състав с председател и докладчик по делото Бонка Дечева и членове Ваня Атанасова и Атанас Кеманов "обърна“ практиката на Върховния касационен съд и прие, че мъж, който е бил в дългогодишно фактическо съжителство с жена, е придобил по давност апартамента ѝ, в който са живели, съобщи news.lex.bg.

Как търпимите действия стават владение

В основата на установената до момента практика стои разбирането, че този, който е бил допуснат в имота със съгласието на собственика, с уговорка за ползване, в резултат на съвместно съжителство упражнява само т. нар. „търпими действия“ върху имота, а не е негов владелец. Затова установената от него фактическа власт върху имота не може да доведе до придобиването му по давност, независимо колко време е продължила.

В новото си решение върховните съдии подчертават, че търпимите действия не съставляват постоянно упражнявана фактическа власт, поради което не съставляват нито владение, нито държане. Те се отличават с откъслечност и несистемност. И допълват, че с мълчаливо съгласие могат да се извършват само незначителни действия, а извършващият търпими действия няма намерение да свои вещта в рамките на своите действия и не упражнява никакви права.

„Търпимите действия обаче могат да се превърнат във владение, ако този, който ги извършва, започне да противопоставя на собственика или владелеца действия, съставляващи по съдържание действия на собственик или когато демонстрира поведение пред собственика, сочещо недвусмислено на намерение да свои за себе си целия имот или на намерение да свои идеална част от имота при условията на съвладение заедно с него“, заявява съставът с председател Бонка Дечева.

И дава конкретни примери как става тази трансформация на търпимите действия във владение – купуването на имот с цел съвместно живеене в него на името на единия съжител, но с общи средства, преустройството и подобряването му от съжителя, който не е титуляр на правото на собственост по нотариален акт, демонстрирането на тези действия публично, така, че да бъдат възприети освен от съжителя, който не се противопоставя и от околните, сочат на съгласие на собственика за съвместно владение.

„Когато това съвладение е продължило в изискуемия от чл. 79, ал.1 ЗС десетгодишен срок, са налице предпоставките за придобиване на 1/2 ид.ч. по давност“, заключава ВКС.

Мъжът, жената, нейният апартамент в Перник и нейното дете – един типичен казус

Мъж и жена живеят заедно. Първо на квартира, а след това през 2001 г. жената купува апартамент в Перник, в който живеят двамата и детето ѝ от вече разтрогнат брак. Съжителството на партньорите продължава до смъртта ѝ през 2022 г.

По нотариален акт жилището е собственост само на жената.

Към момента на покупката му мъжът е в брак с друга жена, който е прекратен през 2005 г. От тази година апартаментът на партньорката му в Перник е негов постоянен и настоящ адрес.

Свидетели по делото са разказали, че той винаги е полагал грижи за поддръжка на имота. Той е извършил първоначалния му ремонт след закупуването, при който е направено и преустройство, за да бъде обособена детска стая, сменена е дограмата, ремонтирал е основно банята, участвал е в обзавеждането и е купувал различни домакински уреди.

През 2016 г. мъжът бил избран за домоуправител на етажната собственост.

След смъртта на партньорката му той е предявил установителен иск, с който да бъде признат за собственик на половината от апартамента. Ответник по делото е дъщерята на партньорката му от първия брак.

„От данните по делото се установява, че още от закупуването на имота на името на наследодателката на ответницата, ищецът се е считал пълноправен съсобственик, каквото поведение е демонстрирал както пред съжителката си (собственик по нотариален акт), така и пред околните – етажните собственици и трети лица. Тя не се е противопоставила и са се нанесли съвместно в жилището след покупката му“, констатира ВКС.

В решението се посочва, че двадесетгодишното съжителство между мъжа и жената в апартамента, през което той е извършвал активни действия по преустройство на жилището, за да се създаде удобство за ползването му, подобряването и поддържането му, „не могат да се преценяват като търпими действия, защото сочат на съвместно установяване и трайно упражняване на фактическа власт съвместно с титулярката по нотариален акт, съжителствувала на семейни начала с ищеца“.

ВКС приема като изолирани показанията на свидетелка, че мъжът е искал да се ожени за партньорката си, за да е сигурен, че ще има част от жилището, а тя е отказвала, защото искала да остане за дъщеря ѝ.

В решението се цитират разкази на свидетели, че жената е разчитала и се е уповавала на мъжа, включително и в грижите за дома, домакинството, здравето си и грижите за внучката ѝ, радвала се е на ремонтите и не се е противопоставяла.

Затова ВКС заключава:

„Извършваните от ищеца действия по преустройство на апартамента, подобряването, обзавеждането му, грижата за общите части на етажната собственост, като избран от етажните собственици домоуправител, сочат на това, че е демонстрирал себе си като съсобственик наред със съжителката си, на което няма данни тя да се е противопоставяла.

Това поведение надвишава търпими действия на обикновено съжителство и сочи на намерение за своене при условията на съвладение със собственика.

Владението е установено явно и няма инцидентен характер, а е чрез постоянно, непрекъсвано и спокойно упражняване на непосредствена власт върху вещта, служейки си с нея и стопанисвайки я през целия 20-годишен период“.

И постановява решение, с което установява, че мъжът е собственик на ½ от апартамента.

Неизбежното тълкувателно решение, търсенето на справедливо разрешение и рисковете

Постановеното от ВКС решение, което „обръща“ досегашната практика, неизбежно ще доведе до образуване на тълкувателно дело, когато пред следващ състав на съда бъде поставен въпросът за придобиване по давност на имот при фактическо съжителство. А намирането на най-справедлив изход за хилядите живеещи без брак не търпи отлагане, предвид зачестяването на тези спорове.

Общозадължително разрешение, което запазва досегашното положение, с което се отрича възможността за придобиване по давност при фактическо съжителство защитава собственика и наследниците му. То обаче често води до крайно несправедливи резултати, при които хора губят единствения си дом.

Възприемане изцяло на виждането, че в случая е налице владение и след 10 години то води до придобиване на половината имот по давност, пък се подкрепя с аргумента, че по закон между съпрузи не тече давност и ако партньорите са искали да я изключат за техни имоти, е следвало да сключат брак.

Юристи обаче изтъкват, че то крие рискове за оборота. Основният проблем произтича от това, че чрез давностно владение собствеността се придобива с изтичането на срока, в случая 10 години, а не с постановяване на съдебно решение, с което е установен този факт. Ако използваме за пример спора между мъжа и дъщерята на партньорката му, това означава, че той е придобил апартамента по давност още през 2011 г. (или най-късно от 2015 г., когато вече се е вписал като живущ там и е разтрогнал брака си), когато са изтекли 10 години, откакто живее в него.

Това поставя под риск всички сделки и разпореждания, които са извършени след този момент, тъй като той може да им противопостави правата си на собственик. Т.е. при сделка ще трябва да се проверява (неясно как) дали собственикът по нотариален акт е съжителствал с някого повече от 10 години, за да се гарантира, че действително той притежава целия имот.

Юристи прогнозират и измами със самотно живеещи хора, чиито имоти ще бъдат придобити от мними конкубини, а други полу на шега коментират, че при новата практика ще препоръчват на клиентите си за по-сигурно да си сменят партньорите на 9 години.

Всички тези коментари и опасения показват, че уреждането на законово ниво на имуществените отношения при съжителство без брак, е все по-належащо.