След отминаването на последната криза, което, разбира се, е доста условно, лихвите по заемите спаднаха до исторически най-ниските си нива, все повече хора започнаха да взимат решение за покупка на дом, на пазара на жилища се усети глад и съответно цените тръгнаха нагоре. И ако в годините на имотния бум – около 2008 г. и цените бяха високи, и лихвите – също, то сега решението за покупка изглежда привлекателно на все повече хора. Но изборът между това и да си останеш под наем не е никак просто. Причините за това са няколко.

Ако се вземе общият случай – желание за покупка на двустайно жилище в някои от кварталите на София, извън държащите постоянно високи цени, то наемът му в момента е около 600 лв. При покупка на въпросното жилище, вноската по заема би била около 800-850 лв. при сегашните условия.

В сметката не влиза това, че банките обикновено финансират до 85% от пазарната стойност на едно жилище. Това означава, че купувачът трябва да има спестени останалите в най-добрия случай 15%.

Покупката на имот е доста скъпа сделка и хората, които не са спестявали, не могат да влязат в нея, казва Тихомир Тошев, директор на "Кредит център". Допълва, че разходите по такава сделка не са малки и възлизат на около 4.5-8% от стойността на имота.

Така, ако например се купува имот за 70 хил. евро, са нужни около 10 500 евро самоучастие и около 5 500 евро разходи по кредита. Така, ако даден купувач не разполага с около 16 хил. евро налични при покупка на примерния имот, ще се наложи да вземе потребителски заем. Това обаче не е препоръчително за хора, които нямат достатъчно високи доходи, посочват кредитните експерти. Основното правило, което не е добре да се нарушава при такава покупка, е вноската по заема да не надхвърля 30% от дохода на домакинството. При комбинацията от ипотечен и потребителски заем този дял може да достигне до 50-55% от доходите, а това е рисково, посочва Тошев.

В допълнение собственикът на жилище вече сам поема разходите по евентуални ремонти, плаща данък сгради и такса смет, макар че в нова сграда може дългосрочно да не се появяват сериозни проблеми.

След края на кризата около 70% от хората, желаещи да имат собствено жилище и живеещи под наем, са взели решение за покупка, а 30% са останали на варианта наем, сочат данните на "Кредит център", цитирани от "Дневник". През последните 6 месеца това съотношение обаче леко се променя, тай като цените на имотите нараснаха през последните две години и тази сметка, която се прави дали да се купи или да се живее под наем, трябва да се прави "много тънко", съветват специалистите. Зачестяват случаите, в които решението в полза на покупка, излиза неизгодно в момента. Така съотношението между купуващи и оставащи наематели вече е 60:40. За разлика от 2015 г., когато вноската по заема се е равнявала на наема или е била с около 10% по-висока, то сега ситуацията не е такава.

В момента на сделка се решават хора с добри доходи, на възраст около и над 30 г., които са семейни или живеят с някого, с дете са или го планират. Сферите, в които работят, са такива, наричани от специалистите - "с потенциал" - ИТ, енергетика, фармация, а доходът на домакинството е 1800-2500 лева на месец.

Въпреки повишението на цените хората, които твърдо са решили да се сдобият с жилище, са склонни на компромиси – около 15% от тях. Много често отиват в по-отдалечен район или в панелно жилище, защото смятат, че е дошъл моментът да станат собственици на имот. Масовият процент обаче искат да запазят стандарта на живот и дори да го подобрят – тоест да вземат по-добро жилище, така че отлагат решението за по-подходящ за тях момент.

Наемите са стабилни

За разлика от цените на жилищата, които тръгнаха нагоре през последните две години, при наемите те се запазват стабилни, казват брокери на имоти.

Цените не са се променили драстично през последните години, защото са вързани със способността да се плащат наемите, коментира Младен Митов, мениджър отдел "Пазарни проучвания и анализи" в "Явлена".

Хората, които искат доход от наем, трябва да го съобразят с пазара, обяснява той и допълва, че наемите не са стандартни, а зависят от това как ще се плаща – дали ще има аванс за няколко месеца, дали всеки месец ще се внася договорената сума, какво е жилището, има ли добър транспорт до него и т.н. "Но не можем да говорим за ръст в цените на наемите просто защото се търсят", обяснява той. Въпреки че през последните 3-4 години специално в София има дефицит на жилища, които се дават под наем. Част от имотите, които са били години на пазара на наеми, в даден момент се продават. Респективно големи комплекси в "приличните зони" на София няма големи комплекси излезли на пазара.

София привлича една трета от работещите в България, идват чужденци временно да работят, отделно идват туристи, пояснява Митов. Това, което се очаква, е на пазара да излязат тъкмо големи сгради, които са предназначени само за наематели.

Младите залагат на наема

За разлика от годините преди кризата днес младите са хората на наемите – искат свободно да могат да вземат решения да сменят града и дори държавата, предпочитат да са мобилни.

Друго момент при младите хора е, че дори да искат да купят жилище, обикновено нямат спестени пари за самоучастие. Вариантът да купят "на зелено" директно от строителя за тях трудно би работил, тъй като също трябват да имат заделени пари, а банките могат да са им от помощ едва при завършване на грубия строеж на сградата. В същото време е трудно да се плаща и наем, и вноска при строителя.

Лихвите - надолу, надолу

Данните на БНБ за септември показват, че лихвите по жилищните кредити продължават да спадат и в момента са между 3 и 4%. При жилищните заеми в левове през миналия месец средната лихва намалява с 0.02 процентни пункта до 3.88% и така вече е под 4% - нива, които досега не са достигани на българския кредитен пазар.

Ипотечните заеми в евро също поевтиняват - с 0.20 процентни пункта до 4.13%. Тази голяма стъпка показва и по-голямата активност на банките на пазара.

По данни на финансовия портал "Моите пари" през септември основната активност на банките е била именно при жилищните кредити, като шест банки са предприели промени в условия по заемите си.