Пазара на недвижими имоти в София е изключително динамичен и диктува тенденциите в по-малките областни градове в страната. Това се дължи на естествения прираст на населението в града и активността на строителните предприемачи на жилищния пазар в София.

Каква е атмосферата на имотния пазар в София през 2023?

В края на миналата година брокерите индикираха, че се задава рецесия, тъй като пocлeднитe дaнни нa Агенцията по вписванията още тогава сочеха, че годишният cпaд на сделките възлиза на 17,26%, a бpoят им, ĸoйтo тpaдициoннo в ĸpaя нa гoдинaтa e пo-виcoĸ, бeшe едва 9668. Πpeз тpeтoтo тpимeceчиe нa 2022 г. cпaдът нa бpoя нa cдeлĸитe възлизaшe нa 15,23%, пpи oбщo 7402 пpoдaжби нa имoти. Това е трето поредно тримесечие, в което Агенцията по вписванията отчита спад в обемите на сделки в столицата, а това означава рецесия. Виждаме обаче, че темпът на спад се забавя от 15-17% през второто полугодие на 2022 г. до около 12% в началото на тази, което говори за задържане на процеса.

Въпреки индикираната рецесия, цените на имотите продължават да нарастват, но растежът се забавя, а очакванията са това да бъде по-отчетливо като процес през втората половина на годината. До момента 2023 г. показва подобрен пазарен баланс и връщане на основните двигатели за по-устойчив растеж, а именно – купувачите за собствено ползване.

Цени на имотите в София

София е на 15-то място сред 150 града в света по най-бърз ръст на цените на жилищата, показва класация на голяма международна консултантска компания в сферата на имотите.

Средната цена на закупените през първото тримесечие на 2023 г. имоти в София според данни на брокери е 1545 евро/кв. м при 1345 евро/кв.м през първото тримесечие на 2022 г. и 1550 евро/кв.м в края на 2022 г. Това представлява ръст от почти 15% на годишна база, а нарастването в предходните тримесечия е около 23%. А с впечатляващите 44,4% (500 евро) на квадратен метър е скочила цената на жилищата в столицата за последните 2 години.

Най-големите увеличения на цените са регистрирани от края на 2021 г. и през 2022 г., като през цялата 2022 г. растежът се ускоряваше и достигна 23% в края на годината. Но след приспадане на инфлацията реалният растеж остава само 1.3% на годишна база, което е най-ниско ниво от 2020 г. насам, допълват брокери.

Освен цената, през 2023 година расте и предлагането, което дава по-добър баланс на пазара. Активни са както купувачи с инвестиционна цел, така и с цел покупка на жилище, хора, които разчитат в голяма степен на ипотечно кредитиране и са окуражени да купят имот точно сега от слабото нарастване на лихвите по кредитите, допълват брокери.

Ръст на новите обяви

От нова българска платформа за недвижими имоти правят проучване на базата на хиляди имотни обяви и споделят, че все повече собственици и частни лица започват да публикуват имотите си за продажба или наем именно сега. Реалистично, като филтрираме фалшивите обяви, можем да забележим повече обяви за недвижими имоти. Много собственици изчакваха стабилизиране на пазара и на инфлацията и искат да се възползват от високите цени за да реализират сделка.

Данните на голяма имотна агенция сочат, че новите обяви за имоти са с около 10% повече спрямо същия период на 2022 г. Това е първо нарастване от 2019 г. насам, тъй като първото тримесечие на 2020 г. бе белязано от пандемията и ограничената бизнес активност, а след това наличното предлагане започна бързо да се изчерпва. Имотите, които излизаха на пазара, не можеха да задоволят нарасналото търсене и да догонят темпа на реализираните продажби, категорични са брокери.

За повече обяви и по-голямо търсене на жилища средно висок и висок клас в София сигнализират брокери. Тенденцията за нараснало търсене на луксозни имоти започна още през второто полугодие на 2022 г., а броят на жилищата в активен строеж също се увеличава, но тенденцията за дефицит на жилища в сегмента, които да отговарят на повишените критерии на купувачите, се запазва, сочи доклад на консултантската компания.

През втората половина на 2022 г. се регистрира ръст от 8% в предлагането на средно висок и висок клас жилища, с което броят имотите в сегмента достига 14 320. В същото време броят на жилищата в активен строеж e почти 4000, или ръст от 5% спрямо първата половина на годината.

На българския пазар се очертава обособен сегмент “луксозни имоти” и вече има големи родни агенции които специализират в продажбата и наем екслузивно в този сегмент и предлагат имоти в големите градове на България - София, Пловдив, Варна и Бургас. Заради засиления интерес при луксозните жилища като апартаменти и къщи, дори една от българските платформи за обяви за недвижими имоти създаде специална секция луксозни имоти, защото исторически досега частни лица и по-малки агенции не можеха ефективно да рекламират подобни оферти. Интересното е че в България има немалко имоти с цена над 1 милион евро.

По-големи апартаменти

Средната обща цена на закупените апартаменти през първото тримесечие нараства до 132 800 при 115 500 евро средна цена през 2022 г. Това от своя страна показва, че пазарната активност се е изместила към по-големи апартаменти на фона на преобладаващите покупки на двустайни жилища през миналата година. Делът на закупените тристайни апартаменти нараства до 42% и почти се изравнява с този на двустайните. Това са нива, които бяха характерни за 2020-2021 г. Изключение прави 2022 г., когато сделките с двустайни жилища достигнаха 70% от общия жилищен пазар и бяха движени основно от инвестиционни намерения с цел съхранение на спестявания или бърза препродажба.

А спрямо достъпността – индикаторът за закупуване на 1 кв.м. жилищна площ в София в края на миналата година спада - от 1.12 средни месечни софийски заплати. За сравнение, през 2008 г. са били нужни 3.4 заплати за същата площ. Това прави жилищата малко по-достъпни, въпреки че според други данни към третото тримесечие на тази година жилищата са достъпни в 3% от кварталите в София, а в 5% са умерено недостъпни. Сериозно недостъпни са в 25% от кварталите, а крайно недостъпни, със съотношение между цени и средни годишни доходи на домакинствата над осем пъти, са в 66% от тях.

Дори и с намаляването на търсенето на жилища за покупка през 2023, недвижимите имоти си остават един от основните инвестиционни инструменти на българина.

Предпочитани квартали

И през 2023 г. най-предпочитани остават квартали в широкия център на София като Банишора (1470 евро/кв.м.) и Зоните (1555 евро/кв.м.), както и Малинова долина (1360 евро/кв.м.) и Кръстова вада (1730 евро/кв.м.), където тече изграждането на редица нови комплекси и сгради ново строителство. Витоша – (1425 евро/кв.м.) и Манастирски ливади (1549 евро/кв.м.) са топ фаворите на столичани, въпреки че те вече са презастроени и търсенето надвишава предлагането.