Стабилност. Този път оценката не е на премиера Бойко Борисов. А е прогнозата, която най-често се споменава в една дума за пазара на имоти за 2020 г. От брокери, консултанти и строители. Въпреки леките нюанси в анализите им, те не очакват значителни промени, с които той да се отличи драматично от случилото се вече през 2019 г.

Сред тенденциите ключова става нагласата на купувачите да търсят добро качество срещу парите си, а също и добра локация. За бюджетните предложения все още има клиенти, но собствениците на такива имоти постепенно ще губят аудитория и възможност да получат добра цена за тях. В полза на това да се избере покупка вместо да се изчаква и през 2020 г. ще продължат да работят ниските лихви по кредитите, за които няма индикации за покачване.

Отстъпки и гъвкавост при схемата на изплащане ще търсят купувачите на строящи се жилища, очакват още предприемачите.

А местните купувачи ще доминират пазара на бизнес имоти.

На пазара "на дребно" - развитие в застой

Един от големите играчи на пазара "Адрес" очаква стабилността на цените от 2019 да се пренесе и в 2020 г. Поскъпването от 5-7% през изтеклата година не отразява покачване в стойността на имотите, а тенденцията да се купуват по-скъпи жилища - ново строителство, ремонтирани и обзаведени апартаменти.

"При старите апартаменти, особено панелните, продавачите постигнаха най-добрите възможни цени за жилищата си. Предвид увеличаването на предлагането обаче считам, че натискът върху по-старите имоти ще се увеличи. Затова съветвам собствениците, които обмислят продажба, да не чакат твърде дълго. Текущият пазар е
благоприятен за сключване на сделка, тъй като цените достигнаха своя пик", коментира пред "Дневник" Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес".

Наблюденията на компанията показват, че клиентите са склонни да платят по-висока цена за имот в новопостроена сграда, ако тя отговаря напълно на усещането им за качествена среда на живот. Растат запитванията и за обзаведени жилища. Ако покупката е с инвестиционна цел, водеща при избора е цената. Обсъжданата промяна в данъците за придобиване на недвижимо имущество от Столична община би оказала влияние върху сектора в столицата, но слабо, смята Тенекеджиева. Според нея е възможно подобно решение да охлади страстите на клиентите, които не са склонни да купуват на всяка цена, но не мисли, че ефектът би се откроил по-сериозно върху обема на сделките.

Ще продължат да се търсят тристайните апартаменти за лично ползване и двустайни за инвестиция. Сред предпочитаните райони също не се очаква съществено разместване. Сериозен интерес има към южните части – "Манастирски ливади", "Кръстова вада", "Борово", Център, "Лозенец", "Иван Вазов", "Яворов", източните квартали – "Изток", "Изгрев", "Гео Милев", както и бюджетните райони с добър транспорт като "Надежда", "Люлин" и "Обеля". "Младост" остава във фокуса на семействата.

Комфортът и по-добрите условия са причина новите жилища да бъдат първи избор за голяма част от купувачите. Те предлагат по-добро разпределение на стаи, изложение, възможности купувачите сами да направят разпределението вътре и др. А увеличаващото се предлагане на нови имоти все повече подсилва конкуренцията. В резултат, инвеститори са склонни да се вслушат в съветите на консултантите за корекции на офертите си и се наблюдава активизиране на купувачите и увеличаване на реализираните продажби, анализира Тенекеджиева.

Имотите в стари сгради са предпочитани от хората, които държат на реална квадратура и не искат да плащат за общи части. Обикновено този тип клиенти се интересуват от бюджетни решения за покупка, както и възможността да се нанесат веднага в жилището.

По-високият ръст на издадените строителни разрешителни и завършени нови жилищни сгради в столицата спрямо повишаването на населението за последните 10 години ще увеличи предлаганите имоти, надхвърляйки броя на купувачите, прогнозират от "Адрес". Справка в НСИ показва, че към края на 2017 г. жилищата в София са 609 899, при население от 1.325 млн. души към 2017 г. През 2009 г. тези показатели са 1.247 млн. души население при 534 672 жилищни единици. Данните сочат, че броят на жилищните единици за периода расте с 14.1% на фона на 6% повишаване на населението.

Изборът пред купувачите вече е значително по-голям спрямо последните 2-3 години и все по-често те са водещите на пазара. Това ще се отрази най-силно при продавачите на не толкова атрактивни имоти в непредпочитаните квартали, посочва Тенекеджиева.

Наемният пазар е със стабилна активност, с нива, сходни на тези през 2016 г. До средата на следващата година се очаква тази тенденция да се задържи, а след това е възможно леко понижение. Търсенето е предимно до около 600 лева, но предлагането на пазара е в малко по-високия ценови сегмент.

Спад на сделките с нови жилища и стабилни цени

Спад на броя сключени сделки през 2020 г. при стабилни цени прогнозират членовете на Асоциацията на строителните предприемачи. Организацията обединява над 20 утвърдени строително-инвестиционни компании, опериращи предимно на територията на Столична община.

Те очакват поскъпването на новите жилища да бъде минимално – между 3% и 5%, какъвто бе и ръстът през отминалата 2019 г. Въпреки високата активност на купувачите през последните години, прогнозите са, че обемът на покупките може да намалее с до 15%. "Макар профилът на клиентите да е без съществена разлика – млади семейства, търсещи първо жилище, виждаме промяна в поведението им. Процесът по покупка става по-дълъг, провеждат се повече огледи, преговорите са интензивни. Търсят се различни възможности за предоговаряне на условията, като отстъпки и гъвкавост в схемите за изплащане", коментира Асен Чавдаров, член на управителния съвет на организацията.

Увеличават се покупките на жилища с банков кредит, отчита асоциацията. Достъпните заеми и изгодните условия привличат клиенти, които не разполагат с цялата сума, но имат стабилни доходи. "Можем да обособим два типа купувачи с кредит – едните разчитат основно на заема с минимално самоучастие в сделката около 20%, а другите разполагат с повече спестявания и покриват над 60% от стойността на имота сами", допълва Асен Чавдаров.

Практика на някои от клиентите, които имат собствено жилище и планират покупката на ново, е да ипотекират стария си апартамент, използвайки сумата за покриване на част от сделката. След като се настанят в новото жилище, отдават старото под наем. Средствата от наема използват за вноската по кредита и след като изплатят ипотеката, вече разполагат с две жилища, разказват строителите.

Подемът остава

При общи очаквания и прогнози за продължаващ икономически растеж, оставащи ниски лихвени проценти по кредитите, растящи доходи и рекордно ниска безработица няма как да очакваме нещо различно от продължаващ подем на имотния пазар и през 2020 г., прогнозират експертите на Bulgarian Properties.

Според нас 2020 г. ще бъде много подобна на 2019 г. – с минимални изменения на цените, стабилност на имотния пазар и голяма активност и обем от сделки. През следващата година ще имаме възможност да станем свидетели на зрял имотен пазар с плавни изменения, но с голям интензитет на обемите и усещане за стабилност и ликвидност, каквито не сме имали през последните 10 години, анализира Полина Стойкова, изпълнителен директор.

Според нея ще продължи да има голямо разнообразие и предлагане на всякакви видове имоти при на практика непроменени цени и с много по-добри доходи, заетост и още по-ниски лихвени проценти по ипотечните кредити.

Лихвените проценти по кредитите по принцип са основният двигател на развитието на имотния пазар, но поради тяхното почти изчерпано движение надолу, вбъдеще все по-силно влияние ще започнат да оказват другите макрофактори и най-вече факторите от пазара на труда и демографските фактори, свързани с вътрешната трудова миграция, посочва от компанията.

Тенденцията е доходите на населението да продължат да нарастват поради конвергенцията с европейските доходи и нуждата от квалифицирана работна ръка, следователно по-голямо внимание трябва да се обръща на безработицата. Повишението й от сегашните рекордно ниски нива ще даде ранен сигнал за обръщане на тенденциите на имотния пазар. Засега това изглежда като далечна перспектива, но следва да се наблюдава внимателно като процес, се посочва в анализа.

Местни играчи в полето на бизнес имотите

Пазарът на бизнес имоти посреща 2020 година с умерени очаквания за инвестиционна активност и доминиращи позиции на местните купувачи, показва анализ на на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. Тенденцията е продължение на 2019 година, през която бе отбелязан 75% спад на сделките с бизнес имоти спрямо 2018 г. и отдръпване на чуждите капитали.

През 2020 г. се очаква да се запази тенденцията най-добре представените сегменти от гледна точка на придобивания на доходоносни активи да са хотелите и офис площите.

Предлагането на офис площи се очаква да расте като бъдат завършени приблизително по 160 хил. кв. м нови офис площи. През 2020 г. се очаква да приключи строителството на нови сгради от Garitage park, също Balkan Business Center, Sofia Tech One и др.

Към края на 2019 г. офертните наемни цени остават стабилни в диапазона 12-14 евро/кв. м за първокласни площи на големите булеварди, а за единични клас А сгради в центъра на София достигат 15 евро/кв. м. Средният дял на свободните площи за клас А и B офиси се движи в рамките на 9-9.5% с тенденция да надмине 10% през 2020 г.

Ограниченото предлагане на нови търговски площи и високата наемна активност доведоха до плавен ръст на наемните цени в търговските центрове и на централните търговски улици в София през последната година. Очаква се този процес да продължи и през 2020 г. Според компанията тогава пазарът ще бъде движен по-скоро от рестуктуриране и оптимизиране на работещите търговски центрове. Завършване на нови молове в София и в големите градове не се очаква.

"Изминалата година като цяло се отличаваше с висока активност в придобиването на парцели и развитието на нови проекти в индустриалния сегмент. Тази тенденция продължава и през 2020 г., поддържана от разрастването на сектори като логистиката, куриерските услуги и търговията", обобщава Жоро Ангелов, мениджър "Индустриални имоти и развитие на парцели" в Cushman & Wakefield Forton.

https://www.dnevnik.bg/biznes/